Casi todas las gestoras de alquiler vacacional en Marbella prometen lo mismo: más reservas, huéspedes contentos y cero trabajo para ti. Las diferencias están en el contrato y en los números, y solo aparecen cuando preguntas. Aquí tienes las diez preguntas que haríamos nosotros antes de entregar las llaves de nuestra propia casa, cómo suena una buena respuesta y cómo respondemos nosotros a cada una.
Haz las mismas preguntas a todas las gestoras de tu lista, por escrito, y compara las respuestas una al lado de otra.
1. ¿Cuál es vuestra comisión y sobre qué se calcula?
El porcentaje solo dice poco. Dos gestoras pueden cobrar "un 20%" y dejarte cantidades distintas, porque una lo calcula sobre todo lo que paga el huésped, limpieza incluida, y la otra solo sobre las noches. Pregunta también si el IVA va aparte.
Una buena respuesta da el porcentaje, la base y el IVA en una sola frase.
La nuestra: 18% + IVA del precio por noche, sin contar la limpieza. En una semana de 2.000 € por las noches, nuestra comisión es de 360 € + IVA. El desglose completo está en nuestra guía de costes.
2. ¿Cuánto recibiré de una reserva normal?
Lo que te llega importa más que la comisión. Pide una reserva desglosada al euro: lo que paga el huésped, la comisión de la plataforma, la limpieza, la comisión de la gestora, el IVA y lo que recibes tú.
Una buena respuesta es un ejemplo desglosado con las comisiones reales de los canales, no un porcentaje de titular.
La nuestra: una estancia de siete noches en Booking.com, 2.000 € por las noches más 80 € de limpieza, te deja 1.215 € después de la comisión de Booking.com, la limpieza, nuestra comisión y el IVA. Con una reserva directa, sin comisión de canal, la misma semana te deja 1.548 €. La mayor deducción es la de la plataforma, no la nuestra.
3. ¿Cuánto ganará mi casa en un año entero, meses tranquilos incluidos?
En la Costa del Sol, el verano se vende solo. Lo que distingue a una gestora es de noviembre a febrero. Una previsión que solo da el total del año puede esconder un invierno flojo. Aquí está lo que gana el mercado mes a mes, por zona.
Una buena respuesta es una previsión para tu casa, por temporadas, con la ocupación y el precio por noche que hay detrás.
La nuestra: preparamos una previsión de alquiler para tu casa a mano y sin coste. Pídenos los meses de invierno por separado y te los enseñamos. Fijamos el precio de cada noche con PriceLabs, la herramienta de precios dinámicos, y ajustamos la estancia mínima a cada temporada.
4. ¿El contrato es en exclusiva?
Muchos contratos dan a la gestora la exclusiva de la casa. Pregunta qué cubre exactamente: solo las plataformas de reserva o todas las reservas, incluidos tus propios invitados y otras agencias.
Una buena respuesta dice qué es exclusivo y qué sigue siendo tuyo.
La nuestra: exclusiva solo en los canales de reserva. Mientras gestionamos la casa, somos los únicos que la anuncian en Airbnb, Booking.com y las demás plataformas. Las reservas que lleguen por otro lado son tuyas, también la de otra agencia cuando te convenga: solo bloqueas las fechas.
5. ¿Cuánto tiempo me comprometo y qué pasa con las reservas si lo dejo?
Busca la permanencia mínima, el preaviso y las renovaciones automáticas en el propio contrato, no solo en la web.
Una buena respuesta da el plazo de preaviso y dice qué pasa con las reservas ya hechas.
La nuestra: sin permanencia. Puedes dejarlo cuando quieras con un mes de preaviso, y las reservas ya hechas se respetan, aunque la estancia sea después de que lo dejes.
6. ¿Qué pago además de la comisión?
Limpieza, ropa de cama, lavandería, consumibles, desplazamientos por mantenimiento, fotografía, alta: ahí es donde una comisión baja puede salir cara.
Una buena respuesta es una lista de todo lo que se paga aparte, y quién fija cada precio.
La nuestra: no hay coste de alta. El huésped paga la limpieza y todo va a las limpiadoras. Las reparaciones se cobran con los materiales a coste, con su factura, y la mano de obra por trabajo. Fotografía solo si la casa la necesita, presupuestada antes.
7. ¿Quién decide las reparaciones?
Una gestora tiene que poder arreglar un grifo que gotea antes de que llegue el siguiente huésped sin esperar por ti. Una caldera nueva es otra cosa.
Una buena respuesta separa los arreglos pequeños, que resuelven en el momento, de los grandes, que esperan tu aprobación.
La nuestra: las reparaciones pequeñas las resolvemos en el momento. Para cualquier cosa mayor te enviamos antes el presupuesto y esperamos tu visto bueno. Cada reparación aparece en tu liquidación mensual con su factura.
8. ¿Quién se encarga de la licencia turística y permite mi comunidad el alquiler vacacional?
Toda vivienda de uso turístico en Andalucía necesita su propia licencia (VUT) a nombre del propietario. Desde abril de 2025, una licencia nueva en un edificio con comunidad de propietarios necesita además la aprobación de la comunidad. Compruébalo antes de firmar nada.
Una buena respuesta dice quién registra la licencia y quién comprueba la posición de la comunidad.
La nuestra: la licencia sigue a tu nombre. Si tu casa aún no la tiene, nos encargamos del registro, incluida la aprobación de tu comunidad cuando la ley la exige.
9. ¿Cómo y cuándo cobro, y qué puedo ver?
Pregunta cuándo te llega el dinero, qué documento lo acompaña y si puedes ver las reservas en el momento.
Una buena respuesta da una fecha de pago, una liquidación con facturas y acceso al calendario en directo.
La nuestra: entre el día 1 y el 5 de cada mes, por el mes anterior, con la liquidación y todas las facturas. Puedes ver cada reserva y bloquear tus propias fechas cuando quieras.
10. ¿Puedo hablar con un propietario con el que ya trabajáis?
Los casos de éxito de la propia gestora son un comienzo, pero un propietario con una casa parecida te contará lo que el folleto no cuenta.
Una buena respuesta es un nombre y un teléfono.
La nuestra: sí. Pídelo cuando te enviemos la previsión y te ponemos en contacto con un propietario de una casa parecida a la tuya.
En resumen
Pon las respuestas en una tabla: comisión y base, lo que te queda de una semana de ejemplo, una previsión anual con el invierno a la vista, exclusividad, preaviso, extras, reparaciones, licencia, pago y una referencia. La gestora con el porcentaje más bajo no siempre es la que más te deja.
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